Une société civile immobilière familiale réunit des associés qui ont des liens de famille ou d’alliance entre eux. Sauf exception, cette forme juridique n’est pas constituée dans le cadre d’une activité commerciale. Elle a pour objet l’acquisition et la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier. Elle permet tout d’abord aux familles de ne pas être confrontées au problème de l’indivision, en cas de divorce ou de décès, mais elle présente aussi d’autres avantages. Les démarches
Les démarches pour créer une SCI familiale commencent par la constitution d’un dossier qui comprend un certain nombre de documents, dont les statuts de votre société. Puis, vous devez vous rendre au greffe du tribunal de commerce dont relève le siège social de votre société. Si le dossier est complet, la SCI pourra être immatriculée et son existence sera officialisée par l’établissement d’un K-bis, document qui atteste l’existence juridique de votre SCI familiale.
Les statuts de la société civile immobilière familiale
Ils doivent être signés par tous les associés fondateurs et enregistrés au centre des impôts. Il n’est pas obligatoire de s’adresser à un notaire pour la rédaction des statuts, sauf si un des associés apporte un immeuble lui appartenant ou que la SCI fait l’acquisition d’un bien immobilier au moment de sa création. Un apport d’immeuble revenant à la cession d’un bien à la SCI, cette pratique engendre le paiement de certains droits comme celui de mutation et éventuellement un impôt s’il y a une plus-value du bien. Une SCI peut également faire l’acquisition d’un bien immobilier après la création de la société. Mais pour financer cet achat, il n’est pas possible de faire appel à certains crédits qui sont réservés aux personnes physiques comme le plan d’épargne logement ou le prêt à taux zéro. Cependant, cette manière de procéder présente l’avantage de réduire les frais de notaire au moment de la rédaction des statuts. En contrepartie, certains frais supplémentaires pour les droits d’enregistrement devront être acquittés.
Les autres documents
Les statuts étant rédigés, d’autres documents doivent être joints au dossier de demande d’immatriculation. Il s’agit de :
- une attestation ou une déclaration de non-condamnation du ou des gérants ;
- un justificatif de l’adresse où se situe le siège social de la société (bail, titre de propriété…) ;
- en cas de versement de numéraires, une attestation prouvant que le capital a bien été déposé ;
- une attestation de la parution d’une annonce légale informant les tiers de la création de la SCI ;
- la déclaration de tous les associés qui sont des bénéficiaires effectifs de la SCI ;
- un formulaire M0 dûment complété.
L’intérêt de créer une société civile immobilière familiale
Cette forme juridique est souvent utilisée par les familles qui souhaitent faire l’acquisition d’un bien immobilier. En réunissant leur capacité financière individuelle, les membres d’une même famille ont la possibilité de se constituer un patrimoine familial d’une plus grande valeur. Si le bien est acquis dans l’objectif d’être loué, il pourra être repris, si nécessaire, pour y loger un ou plusieurs membres de la famille, ce qui n’est pas autorisé dans le cadre d’une SCI classique. La création d’une société civile immobilière facilite la transmission d’un patrimoine immobilier entre les enfants et les membres du couple, particulièrement s’ils ont un contrat de séparation de biens ou s’ils sont concubins. Avec le principe du démembrement de propriété, une société civile immobilière familiale apporte une solution très intéressante en optimisant la transmission du patrimoine immobilier. Elle permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux, en cas de cession du bien. Créer une société sous cette forme juridique la protège d’éventuelles dettes contractées par un ou plusieurs de ses associés. Par contre, les associés restent indéfiniment responsables, sur leurs biens propres, des sommes qui seraient dues par la SCI. La gestion d’une société civile immobilière familiale est généralement confiée à un des associés. Ce gérant doit s’acquitter des actes de gestion de la société et de la tenue des comptes. Sa responsabilité peut être engagée envers les autres associés, s’il ne respecte pas l’une des clauses des statuts. Par contre, en cas de difficultés avec des tiers, ceux-ci devront se retourner vers la SCI.
Le démembrement de propriété et les avantages fiscaux
Le démembrement de propriété permet aux acquéreurs de jouir de leur bien sans en être propriétaires. Ils peuvent occuper les locaux acquis par la société en tant qu’usufruitiers. Chaque membre associé est détenteur d’un certain nombre de parts en fonction de son apport et un seul d’entre eux détient la nue-propriété de l’immeuble. Au moment de la succession, la transmission se fait par une répartition des parts sociales. Si les membres associés décident de se séparer du bien, le produit de la vente sera ainsi facilement partagé sans qu’il y ait de conflits comme cela est souvent le cas dans le cadre d’une indivision. La création d’une société civile immobilière familiale permet de bénéficier d’une fiscalité intéressante. Elle est soumise au régime des sociétés de personnes. Ce sont donc les associés de la SCI qui sont imposés et non la société elle-même. Ils devront déclarer leurs bénéfices au titre de revenus fonciers, même s’ils ne sont pas distribués. Elle permet les donations de parts entre associés avec des droits de mutation attractifs. La société civile immobilière familiale est une structure dite fermée. Pour éviter l’entrée d’un tiers si un membre désire vendre une ou plusieurs parts, l’accord des autres associés est obligatoire. Enfin, si le bien immobilier est vendu, l’exonération totale de l’imposition qui est effective au bout de 22 ans démarre au jour de la souscription et non à la date où ce bien est entré dans la SCI. De même, dans le cas de l’acquisition d’un nouveau bien pendant ce délai, l’exonération de la plus-value sur la vente des parts sociales reste inchangée.