La capacité d'emprunt est une information dont tout emprunteur doit s'enquérir avant de se lancer à la recherche d'un crédit immobilier. Elle désigne en effet le montant maximal que la banque se rend disposée à octroyer au demandeur sur une durée donnée. Ce paramètre est principalement étudié en fonction de la capacité de remboursement du client, notamment ses revenus financiers et ses charges. Alors pour un crédit immobilier, comment connaître quelle somme vous pouvez emprunter ? Lisez pour savoir.
La capacité d'endettement
La plateforme emprunter-malin.com fournit plusieurs informations sur les divers emprunts proposés par les banques. Selon celle-ci, les institutions financières tiennent compte d'une multitude de paramètres pour définir le montant que vous pouvez emprunter pour un projet immobilier.
La somme que peuvent emprunter les clients d'une banque dépend fondamentalement de leur capacité d'endettement. Il s'agit d'un paramètre défini en établissant la différence entre vos revenus mensuels et vos charges financières. Celle-ci permet de mettre en place un devis visant à estimer le montant que vous pourrez consacrer au remboursement de vos dus.
En France, le montant qu'un individu peut consacrer à ses charges financières, le remboursement des emprunts y compris ne doit pas excéder les 33 % de ses revenus mensuels. Il s'agit en effet d'un dispositif mis en place pour éviter tout surendettement. Il vient du principe qu'au-delà de votre crédit bancaire vous devez disposer d'assez de revenus pour subvenir aux besoins de votre ménage. Ce paramètre est principalement connu sous le nom de reste à vivre du foyer.
Votre apport personnel
L'apport personnel est une clé très importante pour la réussite d'un projet immobilier. Vous devez toujours l'évaluer avant de vous lancer à la recherche d'un crédit pour votre initiative. Il s'agit en fait de la somme que vous êtes prédisposé à investir à titre personnel dans l'achat ou la construction de votre bâtiment.
L'apport personnel doit être au minimum égal au 10 % du montant que vous souhaitez emprunter. Cette somme sert le plus souvent à prendre en charge les frais de notaire et de garantie. Mais plus ce montant est élevé, plus les banques seront disposées à vous offrir de meilleures conditions d'emprunt. Vous pourrez ainsi raccourcir le montant à emprunter ainsi que la durée de remboursement.
Les frais annexes au crédit
Le remboursement du montant de l'emprunt et les mensualités ne sont pas les seules charges que vous endossez à la suite d'un crédit immobilier. Certains frais supplémentaires sont aussi compris dans le portefeuille et peuvent faire varier le montant que vous pouvez emprunter. Il s'agit entre autres de :
§ Les frais de dossier ;
§ Les frais de garantie (caution, hypothèque, etc.) ;
§ L'assurance emprunteur ;
§ Les frais de notaire, etc.
Toutes ces charges s'accumulent et peuvent réduire au bout du compte le montant réel destiné au projet immobilier. Cela dit, vous aurez à prévoir un montant à emprunter plus élevé pour couvrir les dépenses relatives au projet. Ceci met d'ailleurs en évidence l'importance de choisir une banque digne du nom. Pour cela, vous aurez principalement besoin d'effectuer des comparaisons en demandant à chaque établissement bancaire de vous donner le TAEG (Taux annuel effectif global) de ses offres. Ce dernier implique tous les frais associés à l'offre de prêt.
Les aides au crédit
Pour estimer le montant que vous pouvez emprunter dans le cadre d'un prêt immobilier, il est important de ne pas négliger les aides au crédit. Ce sont des dispositifs mis en place par le gouvernement et ses partenaires socio-économiques pour accompagner les ménages français qui obéissent à certains critères. Il peut s'agir de :
- Un prêt à taux zéro (PTZ) ;
- Un prêt d'accession sociale (PAS) ;
- Un prêt conventionné (PC) ;
- Le prêt épargne logement ;
- un prêt aidé consenti par une collectivité locale ou par un autre organisme public, etc.
Votre devis ne sera plus le même avec ces coups de pouce. Ils vous permettent en réalité de gonfler le montant de votre crédit. Selon le dispositif dont vous bénéficiez, le calcul d'une plus-value immobilière sera aussi différent. Vos bénéfices peuvent ainsi être d'autant plus élevés.
Avec tous ces paramètres, vous avez désormais la possibilité de définir le montant que vous pouvez emprunter à partir d'un calcul plus simple. Votre capacité d'achat serait en effet égale à la capacité d'emprunt plus votre apport personnel plus les prêts aidés moins les frais associés. De ceci peut être déduit l'opération suivante pour définir la capacité d'emprunt.
Capacité d'emprunt = Capacité d'achat — apport personnel — prêts aidés + frais associés.
Faire simple en utilisant un simulateur en ligne
Pour calculer le montant que vous pouvez emprunter, il est aussi possible de se servir d'un simulateur en ligne. Ce sont des logiciels fournis par des structures spécialisées et qui vous permettent de faire le calcul de diverses façons en utilisant les informations sur le crédit immobilier. Vous pourrez ainsi vous servir du taux d'endettement prévu, le coût à prévoir pour vos investissements immobiliers, les mensualités souhaitées et la durée de remboursement souhaitée.